Dbamy o Twój biznes

Pomagamy szybko i profesjonalnie

Rozwiązanie umowy najmu

Z wieloletniej praktyki doradczej w procesie zawierania, realizacji oraz rozwiązywania umów wyjawia się niepokojący wniosek. Przedsiębiorcy zdecydowanie zbyt często traktują umowę jako czystą formalność, wychodząc z założenia, że "zawsze można się dogadać". Wynika to najprawdopodobniej z faktu, że umowy handlowe zawierane są często pomiędzy podmiotami darzącymi się minimalnym przynajmniej zaufaniem. Niezależnie od tego wyjściowego zaufania, w toku współpracy pojawiają się często konflikty, których wystąpienia strony nie przewidywały na etapie zawarcia umowy. Kancelaria prawna odpowiadająca za weryfikację umowy ma za zadanie przewidzieć możliwość wystąpienia sytuacji spornych i wprowadzić do umowy zapisy zabezpieczające przedsiębiorcę na wypadek ich wystąpienia.

Odpowiednio skonstruowana umowa to oczywiście nie wszystko. Pamiętać należy bowiem o późniejszym przestrzeganiu jej zapisów - zarówno na etapie jej realizacji, jak i rozwiązywania. Niedopełnienie przewidzianych umową i przepisami prawa wymogów w zakresie skutecznego wypowiedzenia umowy może doprowadzić do konieczności dalszego uiszczania świadczeń przewidzianych umową, pomimo iż przedsiębiorca wypowiadająca umowę nie korzysta już najmowanego lokalu. Doprowadzić może to z kolei do znacznej szkody i konieczności opłacania np. dwóch równocześnie najmowanych lokali, pomimo iż przedsiębiorca korzysta jedynie z jednego z nich.

Sytuację sporną wynikającą z niedochowania wymogów prawnych przewidzianych dla rozwiązania umowy najmu rozstrzygał stosunkowo niedawno Sąd Najwyższy. W wyroku z dnia 10 lutego 2017 r. (w sprawie o sygn. V CNP 32/16) Sąd Najwyższy stwierdził, iż do rozwiązania umowy najmu nie jest wystarczające opróżnienie lokalu i wydanie kluczy osobie zaufania publicznego. Czynsz najmu jest bowiem należny do czasu wygaśnięcia umowy z powodu upływu terminu, na jaki została zawarta, albo jej skutecznego wypowiedzenia, niezależnie od tego, czy najemca korzysta z lokalu.

Wydanie kluczy do lokalu mogłoby stanowić jedynie środek dowodowy mający na celu wykazanie, że pomiędzy Stronami doszło do zgodnego rozwiązania umowy. Pamiętać jednak należy, iż dobrze skonstruowana umowa przewiduje najczęściej wymóg zachowania formy pisemnej dla wszelkich czynności zmierzających do zakończenia stosunku prawnego - pod rygorem nieważności takich czynności. W sprawie będącej przedmiotem rozpoznania przez Sąd Najwyższy, wynajmujący uznał za bezskuteczne wypowiedzenie umowy dokonane przez najemcę i odmówił odbioru kluczy do lokalu. Najemca wydał więc klucze protokolarnie notariuszowi. Nie sposób więc mówić o jakimkolwiek porozumieniu Stron mającym na celu zakończenie stosunku prawnego.

W w/w sytuacji najemca został zobowiązany do zapłaty wynajmującemu blisko 50 tys. PLN w związku z dalszym trwaniem stosunku najmu. Czynsz najmu był w takiej sytuacji w słusznej ocenie Sądu Najwyższego należny pomimo zwolnienia lokalu przez najemcę.

Profesjonalna obsługa prawna firmy znacznie ograniczy ryzyko powstania sytuacji takiej jak wskazana powyżej. Skorzystanie z usług kancelarii prawnej na etapie zawarcia umowy oraz jej rozwiązania kosztowałoby przedsiębiorcę najpewniej kilkaset złotych a doprowadziłoby do zaoszczędzenia blisko 50 tysięcy złotych.


Data publikacji: 30.06.2018.

Kontakt

Borek Doliński Radcowie Prawni spółka jawna

ul. Macieja Palacza 96/1, 60-274 Poznań

office@bdrp.pl

[0048] 530 001 500 // 510 551 991

O nas

Specjalizujemy się w obsłudze prawnej biznesu, ze szczególnym uwzględnieniem branży IT.

Oferujemy najwyższą jakość świadczonego wsparcia prawnego, wysoką responsywność i osobiste zaangażowanie wspólników Kancelarii.